ارب پتی شخصیات کے ریل اسٹیٹ فنانسنگ (Real Estate Financing) کے فیصلے
ارب پتی شخصیات کے ریل اسٹیٹ فنانسنگ (Real Estate Financing) کے فیصلے اکثر عام فہم اور روایتی سوچ کے بالکل برعکس ہوتے ہیں۔ دنیا کے امیر ترین انسان ایلون مسک (Elon Musk) نے مارگن اسٹینلے کے ذریعے کیلیفورنیا کی پانچ جائیدادوں پر 61 ملین ڈالر کے رہن (Mortgages) لیے، جبکہ مارک زکربرگ (Mark Zuckerberg) نے اپنے پالو آلٹو والے گھر کے لیے محض 1.05% کی شرحِ سود پر 30 سالہ مارگیج حاصل کیا۔ نقد رقم (Cash) کی صورت میں پوری ادائیگی کرنے کے بجائے، یہ انتہائی امیر افراد ہوم لون اور مارگیج کو دولت بڑھانے کے ایک سٹریٹجک ہتھیار کے طور پر استعمال کرتے ہیں۔
ارب پتیوں کے ریل اسٹیٹ کے لیے قرض لینے کی سب سے بڑی وجہ اپنی لکویڈیٹی (Liquidity) یعنی نقد رقم کی دستیابی کو برقرار رکھنا ہے۔ ان کی دولت کا بیشتر حصہ نقد اکاؤنٹس کے بجائے سرمایہ کاری، اسٹاکس اور کاروباری اثاثوں کی شکل میں ہوتا ہے۔ مارگیج لینے سے ان کا سرمایہ ایک ہی پراپرٹی میں پھنسنے کے بجائے زیادہ منافع دینے والی انویسٹمنٹس میں لگا رہتا ہے۔ کمپاس (Compass) کے ایگزیکٹو ڈائریکٹر برائے سیلز، ملٹیادیس کاستانیس نے فورچیون کو بتایا کہ انتہائی امیر افراد لکویڈیٹی اور لیوریج کے بارے میں عام لوگوں سے مختلف سوچتے ہیں۔ وہ اپنے پیسے کو کسی ایک مکان میں لاک کرنے کے بجائے کاروبار، شیئرز یا آرٹ میں لگا کر اس سے مزید پیسہ کمانا پسند کرتے ہیں۔
ٹیکس کی بچت اور کارکردگی (Tax Efficiency) اس فائدے کو مزید بڑھا دیتی ہے۔ امریکہ میں آئٹمائزڈ کٹوتیوں کا استعمال کرنے والوں کے لیے 750,000 ڈالر تک کے قرضوں پر مارگیج کا سود ٹیکس سے کٹوتی کے قابل ہوتا ہے۔ جب زکربرگ نے 2010 کی دہائی میں انتہائی کم شرحِ سود کے دور میں 1.05% کا مارگیج حاصل کیا، تو ان کے لیے ادھار لینے کی لاگت نہ ہونے کے برابر تھی جبکہ ان کا اصل سرمایہ دوسری جگہوں پر بھاری منافع پیدا کرنے کے لیے آزاد تھا۔ ریاضیاتی طور پر اگر انویسٹمنٹ سے ملنے والا منافع مارگیج کی شرحِ سود سے زیادہ ہو، تو پراپرٹی کو فنانس کرانا نقد ادائیگی کرنے سے کہیں بہتر کارکردگی دکھاتا ہے۔
یہ امیر ترین افراد سیکیورٹیز پر مبنی قرضہ جات (Securities-based lending) کا بھی بھرپور فائدہ اٹھاتے ہیں، جو انہیں اپنے اسٹاک پورٹ فولیو کو بیچے بغیر اس کے عوض قرض لینے کی اجازت دیتا ہے، جس سے وہ کیپیٹل گینز ٹیکس (Capital Gains Taxes) کی بھاری کٹوتی سے بچ جاتے ہیں۔ اس حکمتِ عملی کو مالیاتی زبان میں "خریدیں، ادھار لیں، مریں" (Buy, borrow, die) کہا جاتا ہے۔ اس طریقے سے ارب پتی افراد اپنے اثاثوں کو بیچے بغیر خریداریوں کے لیے نقد رقم تک رسائی حاصل کر لیتے ہیں، جبکہ ان کی سرمایہ کاری مسلسل کمپاؤنڈ ہوتی رہتی ہے۔ امریکی قانون کے تحت ادھار لیے گئے پیسے کو قابلِ ٹیکس آمدنی (Taxable Income) تسلیم نہیں کیا جاتا، جو انہیں ایک ایسا ٹیکس فری فنڈنگ میکانزم فراہم کرتا ہے جو عام مڈل کلاس طبقے کو دستیاب نہیں ہوتا۔
یہ مالیاتی سٹریٹجی صرف روایتی کاروباری ارب پتیوں تک ہی محدود نہیں ہے۔ تقریباً 300 سے 400 ملین ڈالر کے اثاثوں کی مالک مشہور شخصیت پیرس ہلٹن (Paris Hilton) نے بیورلی ہلز میں 63 ملین ڈالر کا محل نما گھر خریدنے کے بعد جے پی مارگن چیس (JPMorgan Chase) سے 5.25% کی شرح پر 43.75 ملین ڈالر کا مارگیج لیا۔ اس سے یہ ثابت ہوتا ہے کہ سینکڑوں ملین ڈالرز کے مالک سلیبریٹیز بھی نقد ادائیگی کے بجائے قرض لینے کو ترجیح دیتے ہیں۔ چاہے وہ دنیا کے امیر ترین بلینیئرز ہوں یا عام خریدار، حتمی فیصلہ ہمیشہ اسی بات پر ہوتا ہے کہ آیا اپنے سرمائے کو ایک گھر میں مقفل کرنا عقل مندی ہے یا اس پیسے کو مارکیٹ میں چلا کر اس سے زیادہ کام لینا بہتر ہے۔
